在二手房价格的测算上，要抓住以下三大因素：

房屋因素

房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。

环境因素

环境因素比较复杂，既有自然环境，也有社会环境，既有大环境，也有小环境，在同一地段，旧房的小区环境是无法和新建商品房类比的。比如小区平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有些地区适合经商，有的地区则适宜居住。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区，都会对房屋价格产生较大的影响。

心理因素

心理因素如果不是在价格上有较大的诱惑力或其他特殊需要，人们是不愿意买旧房居住的，新、旧房价格相差不大，人们对买旧房的心理障碍就无法逾越。

综上所述，我们试着这样来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：

1．房屋因素
（1）折旧：年折旧－2％
（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10％
（3）楼层：2、6楼－3％；7楼－5％；3、4楼＋3％；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5％
（4）朝向：无朝南外门窗－5％

2．环境因素
（1）无物业管理－5％
（2）非独立封闭小区－5％
（3）有省、市重点小学区＋15％

3．心理因素：－8％
现在我们举一个实例来验证一下。
　 房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。土地级别：二级地区。
　 房屋结构：混合一等
套型：“三小”套型－10％
　 建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2％）=－24％
　 楼层：共七层，此房位于二楼－3％
朝向：南北
物业管理：非小区、无物业管理－10％
学区：重点中小学＋15％
心理因素：－8％
当地商品房价格为：4500元／平方米
4500－（4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×10％＋4500×8％－4500×15％=2700（元／平方米）。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元