从“以钱买房”到“以房换钱”

　　所谓“以房养老”，简单地说，就是年轻时“以钱买房”，年老时“以房换钱”。

　　“以房换钱”有多种形式，例如可以一次性将房屋出卖，获得一笔高额收入用于养老；也可将房屋出租，每月获得一笔房租用来补充养老；还可将房屋抵押给有关金融机构，分期获得一笔贷款用于养老，这就是住房反向抵押贷款，简称“倒按揭”。

　　其中，住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给金融机构，后者按房屋的评估价值减去其折损和预支利息，并按人的平均寿命计算将其“化整为零”，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人身故。这种做法与传统按揭贷款的“一次发放，分期偿还”正好相反，即“抵押房产、领取年(月)金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。这种“倒按揭”在西方发达国家已是“以房养老”的普遍模式。

　　南京汤山“温泉留园”曾首次公开推出倒按揭性质的以房养老举措。该园规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人离世后归养老院所有。

　　这种模式得到了部分老年人的认同。62岁的上海市民张宝根认为，这种“以房养老”的方式好，父母不用操心儿女，儿女也不用为赡养老人担忧，解决了大家的后顾之忧。

　　上海市人大代表刘正东说，通过“倒按揭”，一个退休老人每月可以有几千元收入，且源源不断，其生活质量将极大改善，出国旅游、开私家车、欣赏高雅艺术等都不再是梦想。而如果只靠退休后的1000多元养老金，这样的高品质生活显然是不可想像的。

　　以房养老“后天不足”

　　2005年全国1%的人口抽样调查数据表明，我国60岁及以上的人口已经超过1.44亿，占总人口的11%，预计老年人口总数仍将进一步快速增长。而到2050年，全国老年人口总量将超过四亿。养老成为一种刚性需求，“以房养老”将使房屋在承担居住功能的同时肩负起养老的功能，人们投资房产相当于是在为未来的养老做储备。

　　但是，当“以房养老”的范围从孤残老人拓宽到一般老人时，不可避免地遭遇到了强大的观念阻力。一位房产中介公司的市场总监说，中国人习惯将财产留给子女，对绝大多数的老人来说，房产是他们最大的一笔财产，按惯例老人通常会把房产留给愿意照顾他们的小辈。“很多老人不愿放弃亲情和关爱来换取现金。”上海市人大代表周人明也认为，许多老人担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了。只有对于那些丁克家庭或是子女较为富裕、老人比较开通的家庭，“以房养老”才是一种合适的新选择。

　　更大的阻力是，对于“倒按揭”，国内各大银行和保险机构目前鲜有敢“接招”的。

　　“其实两三年前，我们内部就对房屋倒按揭模式进行过探讨，但因实施难度过大，最后没有下文了。”一家银行房贷部的负责人说。

　　银行或保险机构承接“倒按揭”业务的难处在于，一方面国内的房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等难以预测，对银行来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的；而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，风险不断增大。因此，如何确定“倒按揭”利率是一个很大的难题，贷款额少，老人不乐意，贷款期长，银行可能要吃亏，银行控制风险的难度很大。另一方面，“倒按揭”要获得盈利一般要十多年甚至二三十年后，目前大部分银行对经营部门的业绩考核是按年度进行的，在任的经营部门负责人很难对后任期间才能产生效益的贷款品种产生兴趣。

　　怎样才能“以房养老”

　　在市场人士观望“倒按揭”在我国的可行性时，国内已开始尝试符合实际的“以房养老”模式。