两个关键判断支点：1、楼市未来的市况；2、行业资金链情况。对于后者，当前无疑直关重要，尤其是房贷的政策导向。高通智库判断，房贷 “回暖”将为期不远！

　　我们日前了解到，某四大商业银行的省级分行人士认为，房贷在5月份将有所变化。其主要理由：首先，商业银行经营的主动性，对房贷业务仍有很强的期许。其次，从经济发展和市场风险的角度，政策放松的可能性也较大。该商业银行人士的说法，与我们目前监控到的市况是吻合的。

　　一、在宏观经济层面。从紧货币政策已见显著成效，M2增速为近14个月以来的最低，贷款增速明显放缓。CPI在2月同比上涨8.7%的基础上放缓，而如果考虑到恶化的外部环境，央行放弃“激进”紧缩政策的可能性很大。同时，从保持经济增长的角度，中国很难实行货币从紧。

　　二、在房地产风险层面。一季度整体信贷受控，并且在信贷结构调整中，房贷首当其冲。加之香港、内地证券市场的调整，房地产行业资金链风险开始显性化。

　　避免大涨大跌是宏调新基调，况且目前行业资金链风险，已开始为央行所重视。

　　在整体行业资金链偏紧，尤以部分超高速扩张的大型房企为代表的前提下，连锁反应所造成的资产价格风险和银行系统风险，并非危言耸听。

　　如我们早前判断，风险显露之时，即为政策回暖之时。一则市场下跌之后，挽回的政策成本，远高与放缓的政策成本。二则责任风险和利益冲突，也促使回暖可能加大。

　　三、政策回暖的可能性和限制条件。当前信贷控制，属于“窗口指导”的行政控制，回暖的硬性限制阻力不大。在开发贷款的硬性条件，并未发生实质提高，而是执行更加严格和指标安排的行政监督。二套房贷政策上，有银监会的新规范存在，目前商业银行的主流做法“技术性突破”。由此，开发贷上的政策回暖比置业按揭，更容易操作。

　　二套房贷政策，本身定位于对房价所造成的资产价格上涨风险进行调控，新规范本身蕴涵极强行政色彩，在制度合理性和长期性上有欠缺。从商业银行角度，房贷增量意味盈利能力；房贷存量的结构性比例意味风险指标。当前的房贷政策与商业银行利益，形成巨大的悖论。

　　如：“限价房”贷款在购房者收入研判上，只规定“上限”，而无“下限”，在商业银行操作中如同“次按揭”。而优质房贷业务受到限制，使商业银行政策公关动力增强。

　　四、房企操作策略。对宏调与房调政策输理，我们发现具体政策都属于短周期，这与房地产长周期的特点形成反差。合理的房企操作策略是，重视和顺应调控政策进行操作调整，而房企操作主线则更依赖前瞻的市场判断，甚至出现更多的反向操作现象。

　　这也是为什么我们建议房企在当前地价走低下，积极关注的原因！

　　根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2008年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平米，规划建筑面积655万平米；成交土地面积与规划建筑面积同比分别增长175%和309%。一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达4628元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增长36%。

　　高通智库分析师：上述数字与我们监控得到的市况，有比较大的出入。首先，上述一季度北京的土地成交，应当是2007年底土地供应在2008年前两月的成交数字。其次，2008年一季度新增土地供应，明显遇冷，成交惨淡。

　　对于一季度北京土地公开交易市场遇冷的原因，我们早前有过分析，一是信贷紧缩造成的行业资金链偏紧，扭转了房企拿地的预期；二是存量土地市场活跃，房企目光多在性价比更合理的土地存量交易。

　　目前的形势是，北京一季度公开招投标土地供应显著遇冷后，二季度仍将继续加大土地供应。在此背景下，上述数据发布的动因似乎比较好理解。但数据本身与市况差异很大。