市场为什么不理会收入和房价比？！池州房产网

市场为什么不理会收入和房价比？！

2008-4-5 13:39:00 来源：焦点博客点击：1次

    市场的价格不是供应单边形成的，必须有购买力的配合，供应和需求双方相互作用形成了价格。
    在住宅市场上有一个很奇特的现象，就是房价和大家感应的购买力不一致，很多人甚至因此很执拗地认为政府和开发商勾结，布下了房价迷局，他们最常使用的最有力武器，就是中国的房价和收入比过高，大大高于正常市场的比例。
    我坚持认为一个很深大的市场，没有绝对的垄断，价格能够常时间维持上行，肯定不是谁的密谋，如果谁能够密谋这个市场的价格，就像谁能够用空调驾驭室外温度一样难。
    但是，为什么居民的收入条件不能够制约房价哪？换句话说，就是为什么市场不理会房价和收入比这个看上去应该有效的经济指标？
    第一，特殊阶段的资源流动－－－－住宅市场真正形成以后（取消福利房以前住宅市场可谓是实验室），很多城市很快就形成50%以上的购房者为外地人，于是，本地居民的购买力不能决定房价的经济现象也随之出现。中国在计划经济时期，城乡是分割的、城市之间也是割据的，彼此之间不存在资源自由流动，改革开放以后，被堵了几十年的流动形成了巨大能量，当条件允许的时候，人们的流动犹如开闸放水，人们流向哪里？当然是城市了，城市越大吸聚资源的能力就越大，对房子的购买房力也就越强。实际上就在北京人抱怨房价上涨的同时，北京人也拉动了周边河北小城镇的房价，只不过他们和北京人相比是下等人，高房价给他们带来的苦痛，难以有那么大的能量呼吁。这种资源的涌动带来的好处，目前基本被房地产业独享了。
    第二，资源转换－－－－在计划经济时期，很多人获得了福利房（特别、特别要指出的是获取福利房的人，一般都占据了计划经济和市场经济两种好处，分到了便宜房子、占据了比较好的社会位置、收入可观、甚至还能够支持孩子购房），无论那个时候的房子当时多么偏远，在最近十年的城市快速扩张中，都已经属于市中心，房子的单价大幅度上升，用几万、几十万购买的房子实现了几倍、十几倍的增效，如果他们要升级购买更大更好的房子，只要卖掉原来的房子就好了，他们肯定不是房价上升的受害者。看看北京攻击房价过高的人群中鲜有北京“土著人”，这个道理就显而易见了。
    第三，消费转移－－－－年轻人先租房－－然后买小房子－－再然后买大一些的房子，是正常的消费模式，一些年轻人一上来就买房，甚至买一步到位的房子，和父母支持有关系，父母的钱有些是保险改革不到位转移到他们手中的，二次消费转移给楼市带来了“扰乱”。
我认为不是房价和居民收入比这个指标没有用，而是现在没有它起作用的背景，比如计划经济时期的资源消耗完了、资源流动的开闸放水的效应消耗完了，这个指标会逐渐形成气候。
    最后，我仍然想再次讲述恩格尔系数的故事－－－－
    刚刚改革开放的时候，恩格尔系数也随着西方的物质和非物质文明进来，当我们利用这个系数的时候，遇到了阻碍，原因是随着改革开放后大家的收入水平提升，恩格尔系数没有下降反而上升，而且沿海富裕地区的恩格尔系数比内地落后地区还高，于是，有人说恩格尔系数不适应中国国情！
    后来，恩格尔系数终于习惯了中国的水土！什么原因？是因为改革开放后，中国人的收入刚刚改善，人们首先满足过于穷的肚子和嘴巴，后来在收入水准持续上升的过程中，恩格尔系数终于水落石出。

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