近期撰写了一份研究报告:《2009年中国房地产业将跌入历史最低谷》，着眼于宏观经济背景，通过分析我国房地产业近十几年的行业景气指数的演变历程，试图找到些许答案，以勾勒出2009年中国房地产业的整体形态。

    百年一遇的世界金融危机，使2009年的全球经济在不可知的下行通道中滑行，近期有经济学家预测还将有第二轮冲击波来临。中国经济在外部冲击和内部周期性调整的双重压力下，同样处于下行轨道。在这一宏观背景下，中国房地产市场又将何去何从？在试图搭乘“十大产业振兴规划”未果的情况下，2009年中国房地产业又将面临怎样的形势。

报告摘要如下：

1、2009年全球经济进一步恶化，发达经济体普遍步入更深的衰退，2009年全球经济增长率预测下调至1%至1.5%。

2、09年国内经济将为“保八”苦战，从2008年下半年开始，经济形势急转直下，而且这一速度还将持续到2009年上半年，经济到达底部的时间点基本上锁定第二季度或第三季度。中国经济极有可能由高增速转入中增速阶段，未来十年年均GDP增速可能处于7-9%区间。

3、我们预测，2009年国房景气指数将会触底，时间很可能出现在第三季度，早则第二季度，而底部将跌破90点，与1997年的历史最低点相近，甚至更低，在85-90点区域的可能性最大。这就意味着，2009年极有可能为改革开放30年来，中国房地产开发业发展史上最不景气、最寒冷的一年。这一预测，基本上与世界经济走势和国内经济走势相一致，宏观经济不到底，房地产市场也很难到底，而房地产开发景气度也难到底。

4、房地产开发投资增幅将由2008年的20.9%，大幅下跌，甚至可能出现负增长；土地开发面积增幅将由2008年的- 5.6%，继续下降；房屋施工面积增幅将由2008年的16%继续下降；商品房空置面积将由12月末的1.64亿平方米增加到2亿平米以上；全国70个大中城市房价指数将由2008年6.5%的正增长，逆转为负增长。

5、在工业化、城市化、农村土改、户籍改革等四大利好因素的促进下，房地产依然还有10年左右的较快发展期。

本报告的核心推理如下：

    通过分析下图可知，在海南、北海等房地产开发热的推动下，1993年第三季度国房景气指数达到历史最高点，其后由于宏观调控，景气度快速回落。1996年有所反弹，但只是昙花一现，从1996年第三季度的110点以上的历史次高点，迅速滑落，于1997年第三季滑至90点以下的历史最低点，仅仅经历了一年左右的时间。其后，直到2000年第三季度，才重新爬上100点景气区间，接下去虽有波动，但基本上稳定在100-105年景气区间，呈现出稳定较快发展势头，尤其是相比1993和1996年的高度景气。2007年11月，景气指数达到本轮景气周期的高点106.59点，拐点出现，至2008年12月，连续13个月下跌，于2008年10月首次跌入不景气区间，12月低至96.46点。

    历史总是惊人的相似，却又不会简单的重演。外部因素惊人的相似，十年前，亚洲金融危机冲击我国房地产市场，如今世界金融危机再度使我国楼市受伤。内部因素有同有异，相同的是楼市在快速增长之后，有下调压力，1993年极度繁荣后，虽然调整，但2006年又攀次高点；2005年“国八条” 威压之下，国房景气指数有所下调，甚至于2005年11月接近100点的牛熊分界线，但2007年却从4月开始，快速持续攀高，从而创造了106.59点的历史第三高。

    显而易见，本轮国房景气指数还处于下跌通道中。我们预测，2009年国房景气指数将会触底，时间很可能出现在第三季度，早则第二季度，而底部将跌破90点，与1997年的历史最低点相近，甚至更低，在85-90点区域的可能性最大。这就意味着，2009年极有可能为改革开放30年来，中国房地产开发业发展史上最不景气、最寒冷的一年。这一预测，基本上与世界经济走势和国内经济走势相一致，宏观经济不到底，房地产市场也很难到底，而房地产开发景气度也难到底。