固定利率房贷,顾名思义,就是银行与借款人约定一个利率,在借款期内,不管央行的基准利率,或是市场利率如何调整,借款人都以约定的利率偿还银行贷款。

    虽然中国的购房人是刚刚接触这个新事物,但在国外,固定利率房贷却是房贷的主流。在国际上,固定房贷利率的贷款期限通常达到15年、20年或30年,在贷款期限内,利率(5.5%-5.6%)都是固定不变的。

    据了解,目前我国各家银行上报的固定利率房贷期限均是5年期的,房贷固定利率也都高于现行的房贷基准利率,利率空间在6%-7%.而现行的浮动利率房贷的基准利率为6.1%,银行可根据客户的情况下浮10%,即5.508%.“短期内,各家银行利率短期有些差别,长期将统一”。一位银行人士表示。　

    选择谁,年限利率是关键

    同浮动汇率相比,固定利率的最大特点显然是其不会随行就市的利率。一般来说,固定的利率是由银行根据对利率周期的判断,再向购房人提供一个报价。此后,一旦在期限内利率作出调整——这显然是肯定的——买房人和银行将面临两种可能:要么买房人受益,银行亏本;或者买房人吃亏,银行获利。　

    举例来说,如果王先生现在贷款50万购房,贷款期限为5年,或者选择固定利率,或者选择浮动利率。

    选择固定利率,那么如果按照目前基准利率5.85%的固定利率计算,王先生每月的还款额是9631.57元,总共需还77894.2元的利息。

    如果选择浮动利率,那么现在执行的利率为5.27,同样贷款5年,结果将可能随着利率的变化而变化。如果5年内利率未发生变化,那么王先生每月的还款额将是9497.59元,共需还利息69855.4元,省了8000多元。

    如果利率下调,那么显然选择浮动利率的方式贷款会比利率不动时更加省钱。但如果利率上升,情况就有些复杂了。

    如果利率每年上调0.25个百分点,那么王先生的总共需还款576743.8元,利息76743.8元,比固定利率仍然少还1150.4元。

    如果利率第一年上调0.5个百分点,后面四年不变,那么王先生总共需还款574342.9元,利息74342.9元,比固定利率少还3551.3元。

    如果利率第一年上调1个百分点,后面四年不变,那么王先生总共需还款578858.3元,利息78858.3元,比固定利率多还964.1元。

    如果利率第一年上调1.5个百分点,后面四年不变,那么王先生总共需还款583400.5元,利息83400.5元,比固定利率多还5506.3元。

    由此可见,固定利率同浮动利率相比是否核算,是与贷款人对未来利率走向的判断分不开的。

    银行人士建议贷款者,在浮动利率短期内不会有太大上调的情况下,短期贷款选择浮动利率贷款方式,会比固定利率方式更省钱。当然这里还要参照固定利率的制定标准值,如果固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率,相对来说选择浮动利率更优,反之亦然。